미분양 가이드

 

왜 지금 미분양인가?

최근 각종 온론이나 매체에서 미분양 아파트 관련 기사가 줄을 잇고 있다. 왜 최근 미분양아파트 열기가 부는 것일까? 또한 지금 미분양 아파트에 투자하는 것이 어떤 효과가 있는 것일까?

미분양 아파트는 부동산 경기가 침체될 때마다 항상 고개를 들고 수요자들을 찾는다. 하지만 요즘 미분양 물량들을 보면 그냥 지나치기에는 아까운 아파트가 미분양으로 남기도 한다. 미분양 아파트의 장점을 다 열거하지 않더라도 다음과 같은 이유에서 지금이 미분양 아파트에 투자할 만한 적기다.

미분양 아파트가 늘어가면서 미분양분을 줄이기 위한 파격적인 혜택이 연일 선보이고 있다. 초기 계약금을 할인해 주거나 중도금 융자 등의 혜택은 기본이고, 무료로 인테리어 시공을 해주거나 각종 경품을 지급하는 등 건설사들의 미분양 아파트에 대한 혜택이 줄을 잇는다. 또한 올 6월부터 재경부 발표에 따라 미분양 기간이 3년 이내인 미분양 아파트의 경우 종합부동산세 합산과세대상에서 제외돼 세부담도 한결 덜게 됐다.   제 2기 신도시 중 최고의 입지를 자랑하는 판교신도시가 내년 하반기부터 분양이 시작될 예정이다. 확실히 판교신도시는 당첨을 복권에 비유할 만큼 투자가치가 높다. 이에 서울, 수도권 청약통장을 가진 대부분의 사람들은 판교청약을 위해 통장 사용을 극도로 아끼고 있다. 이로 인해 알짜 미분양 물량은 더욱 늘고 있으며, 투자기회 역시 많아지고 있다. 또한, 미분양 아파트 계약은 청약통장을 사용하지 않기 때문에 1순위자 요건을 갖춘 사람은 판교 당첨까지 노려볼 수 있다.   건설교통부가 지난해부터 거론한 원가연동제와 채권입찰제가 올해부터 본격적으로 시행됐다. 채권입찰제가 시행되면 공공택지 내 25.7평 초과 아파트의 경우 20%정도 분양가 인상이 불가피할 전망이다. 따라서 채권입찰제가 시행 되기 전인 요즘 전용면적 25.7평 이상의 중ㆍ대형평형에 투자한다면 역으로 투자가치가 좋은 아파트를 얻을 수 있다. 최근 중대형평형 선호도가 높아짐에 따라 소형보다는 중대형 아파트를 원하는 수요자들이 늘어나고 있는 이때, 살짝 눈을 돌려 중대형 미분양 물량을 찾아보는 것도 좋은 방법이다.   현재 부동산 경기는 2003년 10.29 대책을 기점으로 1년 이상 극심한 하락세가 지속되면서 경기 회복의 시점을 2006년 이후로 예상하는 전문가 들의 견해가 힘을 얻고 있다. 올해 분양물량이 적어 2006년 이후 입주물량의 감소에 따른 부동산 가격 상승을 조심스럽게 예견하고 있는 데다가 차기 대선을 기해 경기회복에 대한 기대감이 커질 수 있기 때문이다. 이 점이 2006년 이후에 입주하는 미분양 아파트가 떠오르는 이유라 할 수 있다.

 

돈되는 미분양고르기

통상 분양 아파트는 입지여건이 다소 떨어지거나 주변아파트 보다 시세가 높은 경우 미분양 물량으로 남는 경우가 많다. 그러나 최근에는 전반적인 경기침체와 각종 부동산 투기억제 정책에 따른 부동산가격의 하락세로 인하여 위의 조건과는 상관없는 미분양도 속속 등장하고 있다.

그러나 미분양 아파트는 미분양의 이유가 있는 법. 아무리 좋은 조건으로 계약을 했다 하더라도 추후 아파트 가격이 떨어진다면 자칫 애물단지가 될 수도 있다. 그렇다면 어떤 미분양아파트를 골라야 후회가 없을까?

미분양 아파트를 고르는 가장 첫번째 조건은 교통여건이다. 출퇴근이 불편하거나, 생활기반시설과 동떨어진 곳에 위치한 단지는 가격 상승 면에서 뒤쳐질 가능성이 있다. 반면에 유동인구가 많은 역세권은 임대수요가 아파트 가격을 어느 정도 지탱해주기 때문에 비교적 안전한 투자가 될 수 있다. 특히 역세권 예정단지는 공사가 끝나고 주변 상권이 살아날 경우 높은 투자수익을 올릴 수도 있다. 최근 서울 동시분양에 선보이는 아파트는 대부분 역세권이라는 꼬리표를 달고 나온다. 하지만 실제로 역세권에 포함되는지는 직접 발품을 팔아보아야 한다. 반드시 도보로 이용이 수월해야 한다.   대단지는 기본적으로 학교와 편의시설 등이 갖춰지고, 단지 내 녹지가 많아 생활여건이 좋기 때문에 인기가 높다. 대단지 아파트는 많은 주민이 모여 살기 때문에 지방자치단체의 관심도 높고, 대체로 지역의 상징이 된다. 비슷한 입지여건이라면 소형 아파트 보다는 대형 아파트 단지를 선택하는 것이 좋다. 이런 대단지 아파트는 분양가가 주변 소형 아파트보다 높지만, 그만한 장점이 있다. 또한, 대단지의 경우 한번 붙은 프리미엄은 좀처럼 떨어지지 않는다   미분양에 관심이 있다면 마음에 드는 아파트의 견본주택에 직접 방문하여 사전예약을 해놓는 것이 유리하다. 사전예약을 하지 않은 경우 접수 혹은 계약 마지막 날에 전화로 미분양 분의 매수가능시기를 알아놓는 것이 좋다. 그래야 발 빠르게 좋은 동이나 층을 선점할 수 있다. 건설사들은 이미지관리 상 미분양의 발표를 꺼리는 경향이 있다. 따라서 접수상황에 구애받지 말고 계약을 기다려 보는 것이 좋다. 접수율과 계약률은 별개의 문제이기 때문이다   미분양에 관련된 기사를 볼 때 미분양은 이유가 있기 마련이고 안 좋은 층향동일 것이라는 편견을 갖는 것이 일반적이다. 하지만 이것은 기우다. 타워팰리스도 분양 당시 미분양이었다. 또한, 좋은 층에 당첨이 되고서도 금융비용 때문에 계약을 포기한 물량도 상당수 있다. 관심이 가는 미분양 아파트가 있다면 반드시 전화해 보고, 좋은 물건을 찾는 수고를 게을리 해서는 안된다. 요즘처럼 정보가 넘쳐나는 때에는 더욱 발빠른 투자가 요구된다. 그리고, 주변 부동산을 통해 개발호재, 인근 단지 시세, 조합원분 시세 등을 조사해 보는 노력은 필수다.   최근에는 살고 싶은 아파트. 자부심이 높은 아파트가 인기가 높다. 친환경 단지로 설계된 아파트 등 기존 단지와 차별된 아파트를 선택하는 것이 중요하다. 또한 시공사나 브랜드파워가 높은 아파트의 프리미엄 상승률이 높다는 점을 간과해서는 안된다.

 

미분양, 나의 최고의 선택

구로동에 사는 회사원인 K모씨와 B모씨 부부는 경기도 광명에 주공아파트를 전세로 얻어서 신혼살림을 시작했다. 가진 돈을 전세금과 1순위 청약통장에 부은 돈 외에 고정적으로 들어오는 맏벌이 수입이 전부였다.

인근 아파트 시세를 살펴보니 24평형 아파트가 1억 6천 만원 정도에 분양된다는 것을 파악하고는 그의 절반인 9천 만원을 3년에 걸쳐 모아 청약하기로 했다. 두 사람은 일년간 안 입고 안 쓰면서 돈을 모았으나 1500만원을 모으기가 힘들었다. 결국 3년이 지난 후 그들이 모은 돈은 5000만원 남짓.

그러나 놀라운 것은 3년이 지난 후 인근 분양아파트의 분양가가 1억 8천만원에서 2억으로 올라있었다. 5000만원으로는 계약금만 겨우 충당하고 중도금 1차 납입할 돈도 없는 실정이었다. 결국 그 부부는 아파트 분양받는 것을 포기하고는 다른 전세를 알아보기에 이르렀다. 그러던 중 부부는 경기도 용인 지역에 있는 24평형 D아파트의 미분양광고를 우연찮게 보게되었다. D아파트는 분양된 지 1년이나 지난 미분양 아파트로써 분양가는 1년 전의 가격 그대로인 1억4천 만원으로 서울에 비해 반값에 지나지 않는 것은 물론 지금 분양하는 인근 아파트는 이미 1억 6천이 넘는 가격에 분양되고 있었다. 이렇게 되면 이변이 없는 한 2천 만원은 시세차익을 얻는다는 셈이다.   게다가 계약금만 내면 나머지는 무이자로 융자해주므로 잔금 때까지는 아무런 자금 부담이 없다는 것이었다. 분양가의 20%인줄 알고 있던 계약금도 10%만 내면 된다고 해 1400만원만 있으면 아파트를 분양 받는다는 계산이 나온다. 또한 계약하려고 하는 아파트가 전용면적 18평 이하 이기 때문에 취등록세도 50%를 인하해 준다고 했다.   부부는 모아둔 돈으로 계약금을 치르고 입주까지 남은 2년 동안 3000만원을 모았다. 전세금 뺀 돈을 합친 후 취등록세와 인테리어 비용을 지출하고 나니 2~3천 만원 가량 모자랐다. 모자란 돈은 5.5%의 저렴한 이자로 중도금을 전환해서 융자로 가지고 갈 수 있었다. 한 달 이자비용은 10만원 가량.   빚을 진 셈이었으나 인근에 분양하는 단지가 줄을 이으면서 입주시점에 분양가는 이미 1억 9천 만원을 넘어가고 있었다. 이미 분양가에 비해 5천 만원이 올라 그 부부의 자산가치는 빚을 제외하고도 3천 만원 가량 증가한 결과를 가져왔다.   다른 전세로 옮겨갔다면 들어간 전세금 외에 월급 모은 돈 까지 총 자산규모가 1억을 조금 상회하는 수준에 머물렀을 것이나 미분양아파트를 장만하면서 현재 자산 규모는 1억 5천을 넘게 되었다.   부부는 이 경험으로 벌써부터 청약물량은 물론 미분양아파트를 알아보고 있다. 양도세가 비과세되는 3년 뒤에는 더 좋은 아파트로 갈아탈 계획으로 벌써부터 분주하다. 미분양아파트를 계약하는 경우 청약통장은 그대로 살아있는데다 아파트 당첨사실로도 인정되지 않아 언제든 청약통장을 사용할 수 있기 때문. 우연찮게 계약한 미분양아파트가 재투자에 필요한 종잣돈 구실을 톡톡히 한 셈이다.

 

미분양FAQ

미분양을 구입할때 청약통장이 있어야 하나요? 2주택자나 세대주가 아니어도 미분양 계약을 할 수 있을까요? 등등.. 고객님들께서 자주 묻는 질문에 대한 정답을 알려드랍니다. 미분양에 대한 궁금증을 확~ 풀어 보세요.

묻고 답하기 미분양 FAQ * 미분양을 구입할 때 청약통장이 있어야 되나요? 아닙니다. 미분양분을 계약하실 때에는 청약통장이 필요하지 않습니다. 그리고 갖고 계시던 청약통장은 필요하실 때 쓰시면 됩니다. 당연히 투기과열지구 내에서 아파트 당첨사실로 인정되지 않습니다.

 

* 미분양 계약 시 세제 해택이 있나요?

무주택자가 취득할 경우, 전용면적 12평형 이하는 취득세, 등록세가 100%감면, 전용면적 18평형 이하는 50%가 감면됩니다.

 

* 2주택자이거나 세대주가 아니어도 미분양을 계약할 수 있습니까?

세대주 여부, 과거 당첨 사사리, 주택 소유 여부 등 자격에 구애 받지 않고 미분양을 계약할 수 있습니다. 계약자의 거주지역 또한 제한이 없습니다.

 

* 미분양아파트가 파격적인 이점이 있나요?

미분양 아파트는 과거의 분양 당시의 가격으로 공급하기 때문에 현재 분양하는 아파트에 비해 가격 면에서 저렴합니다.

 

* 미분양아파트 계약시 동호수는 어떻게 정해지나요?

미분양 아파트는 청약 때와는 달리 계약시 남은 동호수 중에 본인이 직접 정하시면 됩니다. 남아 있는 동호수 중에서 원하는 층이나 방향을 주의 깊게 골라야 합니다. 선착순이라고 볼 수 있으므로 먼저 계약하는 사람이 먼저 고를 수 있는 권리를 갖습니다.

 

* 중도금무이자나 이자후불제를 적용해 주는 아파트가 많은데 어떤 혜택을 받을 수 있는 것인가요?

중도금무이자 혜택은 60%에 해당하는 중도금을 이자없이 은행이 대출해주고 입주시 원금만 갚는 것을 말합니다. 이자후불제는 중도금무이자와 마찬가지로 중도금을 입주 시 갚되 원금 뿐만 아니라 그 동안 이자도 같이 상환하는 것을 말합니다.

 

* 다른 금융적인 혜택은 무엇이 있나요?

계약금을 인하해주는 곳이 많습니다. 일반적으로 계약금을 인하 해 주는 경우 나머지 계약금은 중도금이나 잔금 납부할 때 내도록 배려해줍니다. 중도금무이자나 이자후불제를 시행하는 곳의 경우는 잔금 전까지 별도로 납부하는 돈은 없게 됩니다.

 

 

* 금융적인 혜택외에 다른 종류의 혜택을 제공하기도 합니까?

중도금무이자나 이자후불제 혜택 외에도 발코니샤시나 온돌마루를 시공해주는 경우도 있습니다. 그 밖에도 김치냉장고나 식기세척기 등 가전제품을 제공해주기도 합니다.

 

* 건설업체에서 제공하는 미분양계약시 혜택이 동호수 별로 다를 수 있나요?

그렇습니다. 1,2층을 계약하는 경우에는 더 많은 혜택이 있기도 합니다. 따라서 상담 시 꼼꼼하게 여쭤보시는 것이 좋습니다.