2009년 하반기 달라지는 부동산 제도

2009년 하반기 달라지는 부동산 제도

 

 

"아는 게 힘".
하반기에 달라지는 부동산 제도를 미리 챙겨두면 한 발 앞선 투자 전략을 세울 수 있다. 지난 상반기에도 규제완화 정책과 개발계획 발표에 따라 시장이 요동쳤다. 올 하반기 부동산시장에서는 어떤 것들이 달라질까?

 

 

보금자리 사전예약 실시, 늘어난 3자녀 특별공급 노려라
다자녀 무주택가구의 특별분양 기회가 늘어난다. 7월부터 공공주택 분양시 3자녀이상 무주택가구의 특별공급물량이 5%로 늘어난다. 현재는 전체 공급물량의 3%다. 과밀억제권역의 경우에는 추가로 5%를 3자녀이상 무주택가구에 우선 공급해 총 10%로 늘어난다. 3자녀이상 무주택가구를 위한 국민임대주택 우선공급물량도 기존 3%에서 10%로 확대된다.
다자녀를 둔 무주택가구주의 우선공급이 늘어난 만큼 신규분양을 통한 내집마련 기회가 늘어나는 셈이다. 3자녀이상 무주택가구주라면 주요 신규공급단지의 입주자모집공고를 챙겨보고 빠짐없이 청약에 도전해보는 게 좋겠다. 청약통장이 없어도 되기 때문에 청약가점이나 청약통장 경쟁력이 떨어지는 무주택가구주에게 더욱 희소식이다. 무주택기간이 길수록 당첨에 유리하다.

오는 9월에는 보금자리주택 사전예약제가 처음 실시된다. 강남세곡, 서초우면, 하남미사, 고양원흥지구가 대상이다. 이들 시범지구 4곳에서 분양되는 1만 8천가구 중 80%가 사전예약 방식으로 우선 공급된다.
사전예약 신청은 대한주택공사 홈페이지를 통해 인터넷 접수만 가능하고 공급단지를 묶어 1~3지망까지 고를 수 있다. 사전예약에서 당첨되면 입주예약권을 갖게 되고 당첨 결정은 정식 입주자 모집단계에서 재확인하기 때문에 무주택가구 조건 등 청약자격을 1년이상 더 유지해야 한다.

그 밖에 기숙사, 원룸 등 다양한 형태의 도시형 생활주택 공급도 하반기 중 시작될 계획이다. 주차장 규모 등 건축 조건을 크게 완화해 도심 중소형 주택 공급 증가에 도움이 될 전망이다. 새로운 상품 시장인 만큼 소형 주택 수요자는 물론 임대사업을 검토중인 투자자들도 눈 여겨 봐야 한다.

한편 최장 20년간 저렴한 전세금으로 살 수 있어 인기가 높은 서울시 장기전세주택(SHift)에 대한 재당첨 제한이 실시된다. 그 동안 다른 주택에 청약할 수 있어 형평성 등의 지적이 있어왔다. 서울 재건축 SHift 등 주요 장기전세주택 청약을 계획 중인 예비 청약자라면 반드시 알아둬야 한다. 8월부터 적용될 예정이다.

현재로서는 시행시기 및 효과에 대한 의견이 분분하지만 민간택지 분양가 상한제 폐지도 하반기 중에는 결정될 것으로 보인다. 상한제가 폐지되면 분양가격이 올라갈 수 있기 때문에 그 전에 상한제 적용으로 저렴하게 공급되는 새아파트 공급분에 관심을 가질 필요가 있다. 다만 최근 경기 여건상 상한제가 폐지되더라도 업체들이 분양가격을 단기간 크게 올리기는 어려울 것으로 보이므로 맘에 드는 조건의 단지가 없다면 너무 서두를 필요는 없다.

재건축 안전진단 1회축소, 거래규제 풀린 조합원매물 공략하라
재건축 안전진단 절차가 간소해져 초기 재건축 단지들의 사업속도가 빨라질 전망이다. 현행 2회에서 1회로 줄어든다.
재건축 조합원 지위양도 규제도 완화된다. 현재 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합설립인가 후 조합원 지위를 사고 팔 수 없는데 사업단계별로 후속절차가 일정기간 진행되지 않으면 조합원 명의변경이 가능해진다. △조합설립인가, 사업시행인가 후 2년이내에 사업인가나 착공에 들어가지 못할 경우 △착공일로부터 3년이내에 준공되지 않은 사업장의 경우 조합원 명의를 변경을 할 수 있게 된다. 개포주공 등 조합설립인가 후 사업이 지지부진했던 강남권 주요 재건축 단지의 경우 투자금을 회수하려는 조합원 매물이 시장에 출시될 것으로 보인다. 강남권 재건축 투자를 원하는 수요자라면 이들 신규출시 매물을 공략해 볼 수 있다. 8월부터 시행될 예정이다.

반면 재건축, 재개발 추진위 구성을 위한 동의서 관리는 까다로워진다. 시장이나 군수 연번이 찍힌 추진위 구성 동의서만 유효하게 바뀐다. 초기 재건축 사업장의 경우 추진위와 비대위간의 분쟁과 소송이 잇따르면서 사업이 지연되는 경우도 많은 만큼 달라지는 사업 절차와 규정에도 신경을 써야 한다.
서울시의 재건축 등 공공관리기능 강화 계획도 발표된 바 있어 초기 재건축 단계의 노후단지 투자 시에는 신중할 필요가 있다.

재개발 제도개선안은 11월경 시행될 예정이다. 상가세입자의 휴업보상비를 기존 3개월에서 4개월분으로 상향 지급하며 조합원 분양 후 남은 상가분양권은 상가세입자들에게 우선 분양권을 준다. 지난 1월 용산 재개발 화재사고 후속 조치로 마련된 개선 방안이다.

한편 건축법 개정을 통해 노후 건축물의 리모델링 연한을 20년에서 15년으로 5년 단축한다. 상가나 노후빌딩도 15년만 지나면 리모델링이 가능해지는 셈이다. 증축 규모 또한 기존 연면적 10% 기준에서 30%로 확대하는 방안을 추진 중이다. 6월 11일까지 입법예고를 마친 상태다.

2010년 종료되는 세제 감면혜택도 미리 챙겨라
매년 6월 1일 기준으로 과세되는 재산세는 올해부터 공정시장가액비율이 적용된다. 7월 부과된다. 새로운 과표기준인 공정시장가액비율은 주택의 경우 60%, 토지 및 건축물은 70%가 적용된다. 올해 내야 할 재산세에 큰 변동이 없는 지 잘 확인해야 한다. 재산세와 함께 과세되는 도시계획세와 공동시설세의 세율은 각각 0.01%씩 인하될 계획이다.

한편 행정안전부는 지난 2006년 9월부터 3년간 한시 적용했던 주택 취득 · 등록세 감면혜택을 1년 더 연장하는 방안을 추진 중이다. 주택 취득 · 등록세는 올해 말까지 한시적으로 4%에서 2%로 줄여주고 있다.

그 밖에 하반기에는 내년 2010년에 종료되는 세제혜택도 미리 챙겨야 한다. 2.12대책에 따라 미분양 및 신축주택에 대해 5년간 한시적으로 양도세를 감면해주는 세제지원책은 내년 2월 11일까지 취득하는 신축주택에 한해서다. 세제지원을 받으려면 매매계약 체결과 계약금 지급까지 마쳐야 하므로 가능한 한 연내 서두르는 게 안전하다.
지난 5월 말부터 서울시가 미분양 주택 취득시 취득 · 등록세를 75% 감면해주는 조례 적용도 2010년 6월 말까지 취득 및 등록을 마치는 해당 미분양 주택에 한해서다.
다주택자의 양도세 중과 폐지도 2010년 말 까지만 한시적으로 적용되는 만큼 세금을 줄이려면 미리미리 거래 일정을 관리해야 낭패를 면할 수 있다.

[김규정부장 / 부동산114 (www.r114.co.kr)]

 출처 : [부동산114]