20대, 30대 내집마련 정보

20대 미혼자 내집마련 정보

 

20대는 대부분 사회 초년생으로 소득이 낮고, 저축기반이 빈약하다. 무리하게 융자를 받아 주택을 구입하기 보다는 저축액을 늘리면서 아파트 분양을 위한 청약준비에 집중해야 한다. 청약자격을 갖추게 되면 일반 아파트 분양에도 참여할 수 있지만, 신혼부부에게만 공급하는 특별공급 분 분양 아파트나 임대아파트를 비교적 좋은 조건에 분양받을 수 있다.

내 집 마련의 첫 출발은 청약통장의 종류와 내용을 확인하고, 자신에게 가장 적합한 청약통장에 가입하는 것이다. 청약통장에는 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 3가지 종류가 있지만, 가입자격이나 불입금액, 청약 대상 아파트가 다르기 때문에 잘 선택해야 한다.

청약저축

소득이 낮고, 향후 임대주택 등으로 내 집 마련을 하고자 하는 사람들은 매달 불입금액의 부담이 적은 청약저축이 유리하다. 청약저축은 적금형식으로 매월 정해진 날에 월2만원~10만원 (5천원단위로 자유롭게) 이내에 수불입하고, 가입 후 24개월이 지나 l순위가 되면 국민주택 및 민간건설 중형국민주택 청약권이 부여되는 저축이다.

청약저축은 매달 불입금액이 적어 소득이 낮은 젊은 층에게 유리할 뿐만 아니라 불입기간이 길고, 불입액수가 누적될수록 소형 분양주택 및 임대주택 당첨에서 유리하기 때문에 젊어서 일찍 청약통장을 만들어 중장기적으로 내 집 마련을 준비하는 사람들에게 적합하다.

청약예금

주택청약 평수에 따라 일정금액의 목돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 가입 후 24개월이 지나면 1순위 자격이 되며, 민영주택(85㎡이하 가입자는 중형국민주택에도 청약이 가능함)청약이 가능한 저축이다.

청약예금 가입도 빠를수록 좋다. 청약가점제가 실시되고 있어 같은 1순위자라도 무주택세대주기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등에 따라 당첨확률이 다르다. 청약예금의 장점은 청약대상 주택규모의 변경이 자유롭다는 점이다. 1순위가 되면 평형 변경을 하고 싶을 때 증액 및 감액을 통해 자유롭게 평형 변경이 가능하다.

청약예금 예치금액에 따른 청약 가능 면적 (단위 : 만원)

구분	서울, 부산	기타 광역시	기타 시, 군
전용85㎡(25.7평)이하	300	250	200
전용85㎡초과~102㎡(30.8평)이하	600	400	300
전용102㎡~135㎡(40.8평)이하	1,000	700	400
전용85㎡초과~102㎡(30.8평)이하	1,500	1,000	500

청약부금

적금형식으로 매월 정해진 날에 5만 ~ 50만 원 범위 내에서 자유롭게 금액을 정하여 저축하며 납입인정금액이 해당 지역의 전용면적 85㎡(약25.7평) 이하 예치금 이상 되면 전용면적 85㎡이하 민영주택 및 민간건설 중형 국민주택 청약이 가능한 저축이다.

 

 

청약준비가 된 20대의 신혼부부로 전세자금으로 안정적인 주거부터 해결하고, 저축기반을 확대해야 한다. 일반 분양 아파트는 분양가도 비싸고, 당첨도 어렵지만, 임대주택은 2008년부터 정부가 신혼부부에게만 공급하는 임대주택은 관심을 가져볼만 하다.

신혼 부부 주택은 주택 구입 능력이 낮은 신혼부부의 주택 마련지원을 통해 결혼과 출산율을 높이기 위한 새 정부의 주택 정책이다. 정책의 골자는 저 소득자를 대상으로 혼인 5년 이내 무주택 출산 가구에게 연간 5만가구의 주택을 특별 공급하는 것이다. 특히 결혼 한지 5년이 넘지 않은 저소득층 부부 중 자녀가 많은 청약 통장 가입자는 당첨 확률이 더 높다.

국토해양부가 발표한 신혼부부주택 관련 주택공급규칙개정안에 따르면 연간 목표 물량은 국민임대 2만 가구, 전세임대 5000가구, 10년 임대 1만 가구, 소형분양 1만5000가구 등이다. 국민 임대는 30년간 임대되는 주택, 10년 임대는 10년 임대 후 분양 전환할 수 있는 주택이고, 소형분양은 공공 또는 민영 전용 60㎡ 이하 주택이다.

신혼부부주택은 특별·우선공급방식으로 신혼부부 보금자리 주택유형의 입주자 모집공고 시 공급 물량의 30% 범위 내에서 신혼부부에게 공급된다. 공급물량은 단지별 건설 량과 청약경쟁률, 수요추이 등을 감안해 국토부장관이 탄력적으로 운용한다는 방침이다.

신혼부부용 주택 공급 대상은 기존 청약 통장 가입자 가운데 결혼 5년 이내의 저소득 무주택 신혼부부로서 출산(입양 포함) 이후 청약자에게 공급된다. 청약통장 가입기간은 12개월 이상이어야 청약자격이 주어진다.

그러나 신혼부부에게 특별 공급하는 주택은 소득제한이 있다. 소형 분양주택의 경우 연 소득 3,085만 원이하, 맞벌이 부부는 연 소득 4410만 원이하로 제한된다. 소득이 낮다면 국민임대주택(30년 임대)이나 전세 임대, 10년 임대(공공임대) 중심으로 공략하고, 소득이 다소 높다면 소형 분양주택에 관심을 가지는 것이 좋다.

주의해야 할 사항도 있다. 소형 분양(신혼부부 60㎡이하)와 분양 전환 공공임대 아파트에 당첨된 신혼부부는 당첨자 명단에 관리되며 당첨된 청약 통장의 재사용이 금지된다. 아울러 분양가 상한제가 적용되는 일반 분양 아파트는 전매 제한과 재당첨 제한 등을 적용받게 된다. 신혼부부에게 공급되는 분양 및 임대주택도 수도권 공공 주택은 계약 후 10년, 민간 주택은 7년간 전매할 수 없다. 반면 지방은 비 투기 과열 지구가 대부분으로 전매 제한이나 재당첨 금지 규제에서 자유로운 편이다.

또 신혼 부부 주택은 일반 분양 외에 국민 임대, 전세 임대, 공공 임대 등 공급 유형이 다양하기 때문에 어떤 형태의 주택을 분양 받을지도 미리 결정해야 한다. 당장에 자금 마련 방법이 여의치 않다면 분양 아파트를 고집하기보다 임대 주택에 살면서 내 집 마련의 전초기지로 삼는 것도 좋은 방법이다.

 

 

 

가족 수가 많고, 소득이 낮다면 전용 85㎡이하로 공급되는 공공임대주택(10년 임대), 국민임대주택(30년 임대), 장기 전세주택 등을 공략하는 것이 좋다. 일단 임대주택에 살면서 주거비용을 최소화 한 후 저축기반을 늘려 분양주택으로 옮기는 2단계 전략을 사용하는 것이 좋다.

국민임대 주택

무주택 서민에게 공급되는 33~66㎡대 아파트며 30년간 임대할 수 있다. 임대 보증금은 기중 전세금의 70% 수준이다.

국민 임대 주택은 전용면적 50㎡이상의 경우 청약저축 가입자로 당해 세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구당 월 평균 소득의 70%(257만원) 이하여야 입주자격이 있다. 전용면적 50㎡미만 국민임대주택은 청약저축 통장은 없어도 되지만, 전년도 도시 근로자 가구당 월 평균 소득의 50% 미만인 가구만 입주자격이 주어진다.

월세가 부담스럽고, 가족 수가 많아 다소 넓은 면적의 임대주택을 원한다면 앞으로 공급될 전세임대주택에 관심을 갖는 것이 좋다. 전세 임대 주택은 서울시뿐 아니라 주공에서도 전국적으로 공급할 예정인데 60~85㎡의 중형주택도 공급된다.

전세임대주택

전용 면적 60㎡미만 전세임대주택의 입주자격은 국민임대와 동일하게 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 월평균 소득의 70%인 257만원 이하여야 청약할 수 있다. 반면 전용 면적 60㎡이상 ~ 85㎡이하는 중산층을 대상으로 공급하므로 공공 임대의 공급 기준을 적용해 청약저축의 가입기간이 길고, 불입액수가 높은 사람 순으로 당첨자를 가린다.

전세임대주택의 장점은 청약통장을 사용하여 전세임대주택에 입주했다고 해도 기존 청약통장의 자격은 그대로 살아있기 때문에 나중에 일반 분양주택 청약도 할 수 있고, 국민임대주택 청약도 가능하다는 것이 장점이다.

장기전세주택

최근 인기를 끌고 있는 장기전세주택도 관심 대상이다. 전세임대주택보다는 보증금 수준이 높지만, 그 대신 상대적으로 넓은 평수가 공급되므로 가족 수가 많고, 전세자금이 준비된 사람들이 관심을 가져볼만하다. 전세금 인상 걱정 없이 안정적으로 살다가 청약통장을 이용해 새 아파트 분양을 준비하려는 사람들에게 적합하다.

 

 

 

지분제 아파트

반값으로 아파트를 마련할 수 있는 길이 열린다.

지분제 분양아파트는 무주택 서민에게 저렴한 가격으로 주택을 공급하기 위해 지분을 개인과 기관투자에게 각각 51%와 49%로 나눠 51%는 실수요자에게 분양하고 나머지 49%는 일반 투자자들에게 분양하는 방식이다. 지분제 분양제도의 가장 큰 목적은 재정 부담을 최소화하면서 저렴한 값에 실수요자에게 내 집 마련 기회를 주자는 것이기 때문에 지분제 분양 아파트가 투기 상품화하지 않도록 하기 위해 다양한 보완 장치를 마련될 방침이다.

지분제 아파트의 경우 시세차익이 실현될 수 있는 곳에 공급되어야 기관투자가들의 투자유치가 가능하므로 서울 및 수도권 중심으로 입지조건이 양호하고 가격상승 전망이 밝은 곳을 중심으로 공급될 가능성이 높다. 반값에 내 집 마련하면서 교통, 학군, 환경, 상권이용 편의성 등이 두루 잘 갖추어진 아파트에 살 수 있다면 기대해 볼 만하다.

그러나 지분제 아파트는 투자기관의 경우 향후 시세차익을 통한 이익이 실현되어야 하기 때문에 지역적으로 어떤 아파트가 나올지에 대해서는 좀 더 두고 봐야 한다.

미분양 아파트

30대의 경우 무주택세대주 기간이나 부양가족수가 많지 않을 경우 청약 1순위 자격이 있다고 해도 청약가점제로 분양되는 일반 분양 아파트에 당첨되는 것은 쉽지 않다.

그러나 실망할 것은 없다. 공급물량이 많은 지역에서는 청약 통장 없이 미분양 아파트를 공략할 수 있는 기회는 많다. 지방에서는 이미 미분양 아파트가 속출하여 분양가를 낮추거나 파격적인 분양조건으로 미분양 아파트가 나오고 있다. 수도권에서도 택지개발지구 아파트 공급이 한꺼번에 몰릴 경우 향후 2~3년 안에 청약통장 없이도 아파트를 분양받을 수 있는 지역들이 하나, 둘씩 늘어날 것이다.

미분양 아파트의 경우 계약금만 있으면 선착순 계약을 하게 되므로 내 마음 대로 동호수를 선택할 수 있다. 분양조건도 대폭 완화될 경우 중도금 무이자, 이자 후불제 등을 비롯하여 유료 옵션 품목의 무료 제공, 분양가 할인 등의 미분양 촉진책이 나올 가능성이 많아지고 있다.

특히 정부 차원에서 이미 지방의 경우 분양권 전매 금지가 풀렸지만, 수도권 미분양 아파트가 속출할 경우 수도권 미분양 아파트도 최장 7~10년에 이르는 분양권 전매 금지기간이 단축되거나 미분양 아파트에 대해서는 전매 해제될 가능성 또한 기대할 수 있다.

 

 

 

40~50대 무주택기간 길고 부양가족 많은 세대

 

40대쯤 되면 무주택세대주 기간도 길고, 부양가족수도 늘어나게 된다. 특히 부모님과 합가하는 경우 청약가점제하에서 가장 유리하게 아파트를 분양받을 수 있다. 이런 조건이 되는 40대 세대주라면 청약가점을 최대한 활용하는 것이 가장 유리하다. 또 공공택지개발지구든, 민영아파트 분양이든, 분양가 상한제가 실시되기 때문에 기존 아파트보다 저렴한 가격에 아파트를 분양받을 수 있는 기회는 많다.

청약가점 제란, 공공택지 및 민간택지에서 분양하는 아파트를 청약하는 청약예금. 부금 가입자들에게 분양하는 주택 중 일정 공급물량을 추첨제(청약 1순위 자중에서 기타 자격요건에 상관없이 추첨으로 당첨자 결정)가 아닌 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장가입기간 등에 따라 가점 제를 적용, 총점이 높은 사람을 당첨자로 결정하는 방식이다.

현재 전용면적 85㎡ 이하 주택은 추첨방식으로 25%를 뽑고 나머지 75%는 가점제로 뽑는다. 전용 85㎡ 초과 주택은 채권입찰제를 우선 적용해 입찰금액이 큰 사람에게 우선권을 주되 금액이 같을 경우에는 가점제와 추첨제로 각각 50%씩 뽑고 있다. 반면 청약저축 가입자를 대상으로 하는 85㎡이하 공공주택은 현행 방식이 유지된다.

가점의 기준은 무주택세대주기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등으로 최대 84점이다. 무주택기간(2~32점), 부양가족 수(5~35점), 가입기간(1~17점)에 따라 산정된다. 유주택자는 가점 제 공급 주택의 청약순위가 2순위 이하로 밀리게 되며 2주택 이상인 경우에는 한 채 당 5점씩 감점된다.

 

 

법원 경매시장에서 소액투자가 가능한 다세대, 연립주택 인기가 치솟고 있다. 특히 수도권에서 활발히 진행되고 있는 재개발, 뉴타운, 재정비촉진지구 등 개발 호재가 있는 지역의 값싼 다세대·연립주택은 갈수록 입찰경쟁이 치열해지고 있다.

실수요자 입장에서는 경매를 통해 전세가격으로 다세대, 연립주택을 싸게 매입하고 향후 투자수익도 기대할 수 있는 이점이 있기 때문이다.

서울지역의 연립, 다세대주택 중 대지 지분 50㎡(약 15평) 내외, 건평 60㎡(약 18평) 내외로 지은 지 10년 정도 되는 물건의 경우 실 거주 또는 임대 목적으로 운용하다가 재개발이나 뉴타운, 재정비촉진지구 등으로 개발이 되면 추후에 큰 추가 부담 없이 중형 아파트 입주권을 받을 수 있다. 개발지역의 용적률이나 건폐율에 따라 전용면적 85㎡(25.7평) 초과 아파트 입주권을 받을 수도 있다.

특히 재정비촉진지구로 지정된 지역은 전체 공급물량의 40%를 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트를 건립하기 때문에 작은 지분으로도 중대형 아파트를 분양받을 기회가 상대적으로 많다. 새로 발표되고 있는 재정비촉진지구, 균형발전촉진지구로 지정되었거나 지정 가능성이 높은(자족형 도시 후보지) 서울 강북 지역에 관심을 가져보는 것도 좋다.

물론 개발지역으로 지정되면 토지거래허가지역으로 묶일 경우 매매거래의 환금성이 떨어지기도 하지만, 신규 분양물량의 80%가 재개발, 재건축을 통해 공급되고, 일반분양 물량이 부족하다는 것을 감안하면 서울 요지에 중장기적으로 내 집 마련과 투자를 겸할 수 있는 유리한 방법이다.

최근에는 임대사업을 목적으로 다가구형 단독주택을 선호하는 사람들도 늘어나고 있다. 세입자가 많은 다가구주택은 잘만 선별하면 본인 돈을 거의 들이지 않고 법원경매, 급매를 통해 소유권을 취득할 수 있다. 임대형 다가구주택은 개발호재가 없더라도 전철역이나 대중교통편이 좋은 입지, 대학가나 사무실 밀집지역 등에서는 상가나 오피스보다 높은 임대수익을 기대할 수 있다. 여기다 재개발이나 뉴타운, 재정비촉진지구 등의 호재가 겹치면 1석 2조의 투자효과를 볼 수 있다.

 

 

 

최근 주택시장이 정체되면서 노후 대비용 수익형 상품으로 상가주택에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 상가주택은 일반적으로 1~2층은 상가ㆍ오피스, 3층은 주택으로 구성돼 있다.

상가주택은 건물 주인이 직접 상주하면서 임대수익을 얻을 수 있고 점포수가 많지 않은 만큼 임대관리도 쉽다는 것이 장점이다. 또 땅값이 비싼 전철 역세권 상가나 대로변 근린상가보다 투자금액이 저렴해 서울이나 수도권에서도 보증금을 안고 작게는 3억~4억원에서 크게는 5억~7억원 정도면 구입할 수 있는 곳이 많다. 최근 공급과잉으로 공실률이 높고, 분양가가 높아 임대수익률이 낮아지고 있는 상가보다 오히려 상가주택에 대한 관심이 높다.

요즘 터무니없이 비싸진 아파트 대신 주거와 투자, 임대수익을 기대할 수 있다는 점에서 상가주택의 인기가 높아질 전망이다. 아파트에 투자할 경우 시세차익 외에는 수익을 올릴 수 없지만 상가주택은 주택에 거주도 할 수 있으며 매월 고정적인 임대수익이 나온다. 특히 재개발지역이나 재정비촉진지구 등에서는 상가주택의 경우 개발시 상가와 아파트를 모두 분양받을 수 있어 인기가 높다.

상가주택은 용도변경이 쉬워 (1999년 건축법 개정) 법적 허용 한도 내에서 적절한 용도 변경으로 절세도 가능하다. 보통 상가주택의 양도세는 주택과 상가를 분리해 적용한다. 1가구 1주택자의 경우 주택면적이 상가보다 크다면 주택에 해당돼 3년 이상(서울과 과천, 수도권 5개 신도시는 2년 거주요건 충족) 장기보유하고 시가 6억원 이하로 매매시 양도소득세를 내지 않아도 된다.

반면 주택면적이 상가 면적과 같거나 오히려 작다면 주택 면적에 대해서만 양도소득세가 비과세되고(단 주택 부문 실거래 가격이 6억원 이하일 경우) 상가는 과세된다. 이 경우 상가 부문을 용도 변경해 주택 면적을 늘리는 방법이 가능하다.

1가구 소유자가 상가주택에 투자할 경우 상가주택도 가구 수에 포함돼 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용된다. 이 경우 중과세율이 적용되는 주택 부분을 줄이고 상가 면적을 늘리면 상가 부문에 정상 세율(9~36%)이 적용돼 절세 효과가 있다. 때로는 저층 상가주택 중 주택 부분을 상가로 용도변경해 2주택자의 상황을 벗어나는 방법도 있다.

도로변으로 목이 좋은 곳을 고른다.

일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택해야 하고, 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다. 목이 좋은 만큼 이러한 상가주택 매매금액은 다소 높은 편이지만 공실이나 임대료 하락의 위험이 적다.

과다한 융자를 피해라.

융자를 너무 지나치게 과도하게 잡는다면 임대수익이 많이 들어오다가도 공실 상태가 발생하게 됐을 때 자칫 이자 발생 부분을 상쇄하기 어려운 부분이 생길 수도 있다. 따라서 과도한 욕심을 부리기보다는 안정적인 임대 수익이나 주거의 목적을 겸할 사람들이 상가주택에 투자하는 것이 바람직하다.

전철 역세권, 사무실 밀집지역 등이 유리하다.

최근 대형할인점이나 백화점, 각종 프레차이즈 업종들이 확산되면서 근린생활시설 업종 중심의 상가주택은 업종경쟁력이 떨어질 수 있다. 따라서 업종간 경쟁이 치열한 중심상업지역보다는 배후 고정고객은 물론 유동인구가 풍부한 전철 역세권을 낀 대학가나 사무실 밀집지역 등이 상가주택의 입지여건으로서는 오히려 좋고, 순수 주거지역이라도 주변이 먹자골목으로 특화될 수 있 는 곳을 고르는 것이 좋다.

재개발 가능성이 큰 곳을 골라라.

재개발ㆍ재건축이 추진되는 곳은 토지 지분에 따라 아파트 분양권까지 얻을 수 있다. 특히 상가주택의 대지가 큰 경우 아파트와 상가를 조합원 자격으로 모두 분양 신청할 수 있어 유리하다.